中介老板手把手教你如何挑选二手房,低价房多

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在当前的房地产市场,房产中介往往让人既爱又恨。一方面,普通购房者离不开房产中介的服务;但另一方面,却不断有房产中介侵害买卖双方利益的事件发生。为了让大家在与他们打交道时避免吃亏上当,这次我们特意挑选出10个典型案例,来为你揭开其中的秘密。

问:58同城里的房价是真实的吗?

周晓是我的一个奇葩同学,原某公司的人事经理,在2016年的一轮房价暴涨过程中,周晓成功的卖了两套二手两房,成功买到一套二手三房。

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然而最为奇葩的,这位奇人通过几轮交易,迅速掌握了二手房交易的基础知识和流程,在两个月前,把原来的工作辞了,一周之内自己开了一个二手房门店,生意居然不错,用她的话来说,一个月内把开店的钱挣了回来,第二个月又挣了一个小户型的首付。

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真实的经历,去年我有一套常州房子要卖,按市场价在58同城挂了150万,好多中介打电话要帮我推荐,还问我价格可不可以少之类的问题!没有想到晚上58网上出来好几个同一个小区的房源信息,标价均比我的价格低了15-20万左右!!我让我兄弟打电话问问,一问全是卖完了!!只给你推荐别的房源信息!!呵呵!!后面我与我兄弟谈论了这个事情得出的结论就是中介无所不用其极,想套路我降价吃差价,门都没有。最后我的房子以148万成交。

当我问她这两个月的感受并请教她如何买到一个优质二手房的方法时候。她给我了一个奇葩回答:靠人不如靠己,最简单方法就是自己变成半个中介。

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很高兴能给题注提供一些有价值的信息!

现在就请我们的周老板,站在一个专业新人的角度帮我们分析一下:在二手房领域如何挑房如何选房?

《理财周刊》:

我在北京已经生活了五年了,找房找的我可以算得上半个中介了。

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房产中介不会告诉你的10个秘密

很多人想找房首先会想到58同城,想花小价钱租下干净利落的房子。之前我找房也是,想花1000块钱租个3000价位的房子。可是经过无数次联系信息发布者和看房以后,我发现完全都是噱头。

买二手房需要做什么准备?

文/本刊记者 甄爱军

58同城上面很多房源描述的信息都不一样,因为他们知道求租者都响低价租好房,所以他们都会把发布的封面弄得很漂亮,你点进去以后,查看房间照片,会发现,打上水印,加微信聊,这种房子都是假的,不用去加。

笔者:买二手房时候需要做什么准备呢?

中介游走灰色地带

还有一种就是价格和位置还有装修写的都挺好,紧邻地铁之类的,但是你打完电话以后他会把你带到另一个房区,告诉你58上发布的房子已经租满了,其实他最初的目的就是想把你约出来,因为大多数人的心里都是,反正都出来了,就跟他去看看吧。结果另一个房子和自己的心里差距也很大。

周晓:首先房地产中介行业不是一个入门很高的行业,中介从业者素质往往也不高,需要的基础知识也不多,很可能就是今天入职,明天卖房,大公司可能还有个简短培训,大部分街边门店,连简短培训都没有。

8月楼市重新陷入低迷状态,二手房市场也因为买家的观望而导致交易状况低迷,面临生存压力的房产中介为了业绩,常常会游走在灰色地带。

以上两点,是58上面惯用的套路。

作为一个买房者,可能马上就要经历上百万甚至几百万的买卖,是很有必要强化一下自己的行业知识的。

根据中原市场研究部统计数据显示,8月份全国54个典型城市新建住宅签约套数为262416套,较7月的278162套环比下调5.7%。其中,包括上海、广州等一线城市,以及南京、武汉、青岛、厦门等城市的新房成交在8月份均出现了环比下跌的情况。此外,二手房市场8月份交投状况同样出现下滑。有统计数据显示,8月份北京全市二手住宅网签总量为13690套,环比7月份大幅下跌了20.1%。上海的情况也不容乐观,预计降幅在10%~15%之间。二线城市中的杭州,8月份主城区二手房交易量约1600套,降幅也达到两成左右。

那么,怎么查找真实房源呢?

你想,你买个千把块钱的手机,还上网查查各种参数,问问别人的使用感受,看看京东和淘宝上有几个中评和差评,买一个几百万的房子却啥也不知道。我为了买卖这几套房子,甚至自己抽时间去应聘了一下某个二手房门店的店员,参加了一下他们的培训。哪知道一下子上了二手房的贼船,自己成了二手房的从业人员。

在这种状况下,房产中介行业再次面临收入下滑的尴尬情形。迫于生存压力,中介公司只能想方设法来创收,比如有些公司涉足新房销售,有些拓展商用物业租赁业务。但与这些努力拓宽收入渠道做法有些不同的是,有些中介公司却动起了歪脑筋,只要能赚到钱,什么手段都可以用。

其实很简单!把自己的要求降下来,现实一点,别想简装房的价格去租豪装的!

当然作为一个普通的客户,一般没有必要去应聘一家二手房的店员,但是丰富一下自己的知识是很有必要的:

在最近一段时间,全国不断爆出房产中介的违规行为,比如有中介公司收取“看房费”,假如没有租到合适的住房,“看房费”居然无法退还;还有房产中介私自抬高房价出售“吃差价”; 一些中介机构无正当理由拖欠房屋租金、扣留押金或者不退定金;有的房产中介利用合同格式条款侵害消费者合法权益,或者对租房的消费者隐瞒重要事项,有些甚至伪造、变造合同示范文本等等。

如果你的心理价位是1000元,那就把价格设置在1000元,然后勾选只看个人房源。选择位置,然后查看,图片不要找特别好的,差不多的那种简装房90%都是真实的。然后最好是加上微信,让他给你发一些照片,或者是实拍的视频。

1、 如果有中介朋友,不妨让他们介绍一下二手房的主要流程,重点关注的交易环节,主要的费用构成。

市场曾经乱象丛生

58网现在的名声已经不如以前了,很多信息不那么真实了。

2、 如果没有中介朋友,不妨在网上找找这方面的资料,自己做做笔记。优酷和爱奇艺的视频网站上,这方面的资料挺多的。

的确,二手房市场曾经一度面临巨大的信任危机。吃差价、扣定金、携款潜逃……这些都跟房产中介有关。“连蒙带骗就能轻松获取巨额利润。”这是一位房产中介说过的大实话。房地产中介公司在近年的快速发展过程中,一些短视且追求高额利润的公司,由于内部经纪人、业务员的素质良莠不齐,会利用目前一些尚不规范或不健全的管理间隙,来进行投机取巧的营生,有的甚至靠欺诈牟利。

至于58网的房价问题,大多数是假的,或许也有真的,但那也只是极少数的。58网发布信息的有房东自己发和房产中介发,房东自己发的价格一般都是还可以继续谈一些的。房产中介的经纪人为了吸引客户,就会故意把房价写低五万甚至十万,同一个中介为了应对平台抽查,有时候也会这样做。二手房信息是这样的情况,至于租赁房源,有的月租本来是四五千的,为了吸引客户,故意把价钱写成两三千的,等你进来询问的时候,再想办法把你往其它的房源上面转换。转换的理由也有提前编排好的,比如说因为价格低,所以需要的人太多了,刚刚被别人抢走了,或是说今天房东去了外地,房子今天看不了,要不你先看看另外的房子,跟这一套差不多的,再或者是说这一套房子价格这么低是因为有什么缺点,说一些你接受不了的缺点,然后再让你看别的房子。总之就是58上一般房产中介发布的信息假的比较多,真假结合。

3、 在进行买卖之前,不妨多去问几家二手房的情况,比较一下人员素质,比较一下门店的规范程度,做到心里有数。

因房产中介违法、违规经营而引发的各类纠纷,一度呈现出高发、复杂、矛盾多元的态势,促使政府对中介行业加强了监管,比如资金监管、中介经纪人备案制度等,使得行业逐渐趋于规范。同时,行业自身也加强了自律,不少中介公司对业务员的管理趋于严格,这也从一定程度上杜绝了违规事件的发生。

链家网的房源和价格都是真实的,这个是从事房产中介行业公认的。

4、 去房管局的网站,看一下中介的投诉情况,如果中介投诉很多的门店和公司就不要请他们替自己买房子或者卖房子。

但时至今日,来自行业自身努力,并不能完全杜绝行业顽疾。中介公司业务员低薪,有些甚至是“零底薪”,完全靠提成来获取收入,在以业绩为导向的前提下,部分中介公司对于员工本身素质的提升,包括业务能力、职业道德等方面,并不是很重视,从而导致违规事件频频发生。

其实租房可以在58直接找房东的,找个人房源那一栏进去就是,只是有的房东不在上面发布出租房信息,所以可能没有房产中介掌握的租房信息多。二手房也是同样的操作方法。一手新房有时候可以从房产中介入手,房产中介可以谈比较低的价格,他们拿钱也是找一手新房销售部,不会直接找你们要。

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了解秘密轻松应对

作为一个曾经做房地产买卖的可以直接告诉你,不只是58,赶集,安居客等等卖方租房的帖子,房价都是经纪人自己写的。有时你看到同一个照片但是不是一个房价也是正常的。曾经我们在链家,链家有个网叫链家在线,当时链家在线的价格都是链家系统的价格,经纪人没有权限更改。

网络房源信息不能用怎么办?

如何才能做到不中招呢?本刊认为首先就是要了解房产中介的工作性质。房地产中介为消费市场提供了房地产评估、经纪、咨询等服务。它最大的优势就是掌握大量房源信息,以及能够招揽到更多的购房者,同时由于熟悉房产交易流程,可以帮助买卖双方解决诸多实际问题,因而房产中介可以说是交易的“润滑剂”。

第二就是业主报价也会偏高(不着急卖的,着急卖的就另说了)。卖方的或是出租房子的业主在卖方之前会先以客户的身份问你房价,他们会选一个比较高的报价,还有就是说自己装修好位置好增加价格。还有就是给自己留一部分议价空间。这种事情是最正常的,而经纪人呢又不能直接说你房子不值这些钱所以在业主报价呢都会非常痛快的录入信息(卖出去自己就有业绩分,不然你不给录入他找别人了),而等时间长了卖不出去业主自己就降价了,而中间这段时间呢,有其他的业主看到,他这房子都能卖这么多我的比他的好还不更多吗,这就是有的人说中介抬价就是这种情况。现在不像0几年的时候了中介能赚差价,现在都是赚中介费,钱都是直接给业主,总价差几万块钱中介费差不了几百,所以都是能成交就好,不要管价高价低跟他们没太大影响。

笔者:我们一上58,赶集等网站,二手房的房源是挺多的,然而你看着就会发现,这些房源信息对我们来说,有用的很少:

然而与此同时,购房者却要时刻保持清醒,不能偏听偏信。为了自身利益,房产中介在传递信息过程中,肯定会有所取舍,尽可能保留对自己有用的信息,而屏蔽掉对交易毫无帮助的部分。但这样却不利于买卖双方做出理性的判断,很多时候甚至会发生误导。

我先说结论:58同城房价真实性基本符合二八法则,就是20-30%房源的房价是虚假,70%-80%房源的房价是真实的。

1、 绝大多数是中介房源,说白了都是要钱的信息。很少能够有房东自己的房源信息。

作为购房者应对房产中介行业有所了解,比如二手房常规买卖流程等,其中,更为主要的是要了解一些行业“潜规则”。在此,本刊特地遴选出10大典型案例,比如房产中介如何吃差价,如何通过别的方式来掩饰房子的缺陷,以及怎样利用手段来控制买卖双方等等。本刊所列举的10大秘密,基本涉及到了中介服务流程中一些关键环节,比如看房、撮合交易等等。

一、58同城的虚假房源大概占比20%-30%之间

为了验证虚假房源在58同城房源的占比,我先随机挑选了三个小区作为样本进行抽样调查。因为是我个人调查,动用的资源有限,我挑选的都是总房源在30套左右的小区进行调查,下面是三个小区的调查结果。

这个小区一共有在售房源34套,根据我详细对比剔除重复房源,真实房源大概23套左右,然后通过电话和实际访谈,虚假房源大概是7套,占到整个房源的30%,也就是说真实房源大概70%。

这个小区一共有在售房源14套,没有重复房源,然后通过电话和实际访谈,虚假房源大概是3套,占到整个房源的21%,也就是说真实房源大概79%。

这个小区一共有在售房源27套,根据我详细对比剔除重复房源,真实房源大概21套左右,然后通过电话和实际访谈,虚假房源大概是5套,占到整个房源的23%,也就是说真实房源大概77%。

根据以上的抽样调查,我们可以发现虚假房源在58同城的占比大概20%-30%之间。

2、 很多时候,房源信息是假的,或者是不真实地,特别是照片,没有几个是真实房源的照片。而且同一个房源,不同的中介可能发了很多次,让人白打电话。

当然,这10大典型秘密并不能完全囊括所有,因此我们还在最后一篇文章中列举了更多的违规手段。但即便如此,我们所揭露出来的,仍然可能只是行业中的冰山一角。需要说明的是,我们并不是想要妖魔化这个行业,而且我们也欣喜地看到了来自行业内部的种种努力,比如有些中介公司对违规操作“零容忍”等。但是,由于这个进程有些缓慢,因此本刊也希望通过此举来推动一下,以加快行业规范的步伐。

二、20-30%虚假房源吸引眼球,误导购房者的判断。

很多人可能对我的20-30%虚假房源判断不以为然,认为58同城虚假房源远远高于这个比值。这主要因为虚假房源之所以虚假,是因为发布者需要通过虚假房源引流。因此在价格上、照片上作假,变成小区中最显现、最突出的房源。而购房者如果在各个小区最吸引眼球的房源进行询问,会发现大部分是假房源,进而影响了购房者的判断。

造假方式一:价格造假,挂牌价格大概低于真实价格10%-20%

为了吸引眼球,虚假房源最常用的方式就是价格造假。不过现在58管理较为严苛,因此他们不敢把价格标的太低,基本是低于真实价格的10%-20%,也就是整个小区最便宜的那10%-20%的房源。

造假方式二:图片造假,毛坯或者老式装修贴上婚装装修图片

如果价格不能作假,中介还可以在房源照片上作假。毛坯房或者出租房的价格是远远低于装修房的,因此以毛坯房或者出租房的价格,再配上精装修的图片,必然会吸引大量客户。

造假方式三:真实房源,但已经成交半年到一年了。

性价比高的房源销售周期基本很短,可能刚刚挂出来就销售了。但对于中介来说可以废物利用,依然以这套房源真实信息挂牌,房源是真实的,但已经成交了,不过可以达到中介收集客户数据的目的。

3、 很多房源,价格看着挺实惠,但是电话一打过去,回答一般是“刚买完”,让人空高兴一场。

在中介嘴里,极少能够听到房子的缺点。面对购房者的时候,业务员会故意忽略缺点,或是把房子的优点无限放大,于是在购房者心花怒放之际,心里自然会放松警惕,等买下房子再发现问题却已经来不及了。

三、如何规避虚假房源,找到真实房源了

1、个人真实房源的虚假比例低。

58同城里面个人房源基本上是房主自己发布的,虚假的比例较低。并且很多中介的房源其实就是通过对个人房源的筛选找到的,因此这类房源相对而言比较真实。当然也有些中介冒充个人发布房源,你可以通过电话甄别出是否是中介,具体方式点开房源查看房主联系电话,然后在百度等搜索引擎上市搜索,看看这个房主有没有发布过其他房子,如果有说明这肯定是中介冒充的。

2、安选房源绝对真实。

安选房源其实就是房产中介的广告,每个房源的发布都需要提供真实的信息供平台审核,并且还对中介门店进行高额收费,然后以平台的名义做担保,因此安选房源全部都是真实房源。

3、大型中介发布的房源。

大型中介为树立自身的品牌,对发布房源的信息要求严苛,个别大型中介是严禁以个人名义发布虚假放远点,因此选择大型中介发布的房源,虚假比例相对较低。


我是从业15年的资深专业地产分析师,不为流量折腰,只发布专业、客观、中立的房地产知识,希望得到专业购房知识,避免购房陷阱的请关注我。

如果您喜欢这篇文章,请大家点个赞,以示鼓励。谢谢。部分图片来自网络采集,如有侵权请尽快联系,我将在第一时间删除。

作为曾经做过二手房的我,给你说一下吧。

58同城里边的房价,百分之九十都是假的,于真实的的房价差别大约在15到30万之间,你看到的这套房源信息有可能是真的,有可能是假的。图片有可能是真实房源的图片,也可能是别的城市的图片,因为我们曾经就这样做过。

就以济南我曾经做过的区域为例子。

这片区域基本全是学区房,一般的市场成交价在单价两万五到三万之间,一些比较小的小户型,单价可能能到三万三左右,你再看看图上的单价,基本都是低于两万五的,可以肯定的是,价格绝对不是真的,因为现在这种市场下,只有低价格才能吸引客户,才能让更多的客户给你打电话,当你打电话的时候,有的可能说有这套房源,然后当你想看的时候,他会说房子已经被定了,或者是房子产权有些问题,总之就是找一些理由来打消你看这套房子的念头,转而给你推荐其他房源,那时你会发现,他带你看的房源,再也没有跟网站上这套房源性价比这么高的了,这也算是中介行业的一种营销手段。

再看图片,你看得多了就会发现,很多房子的图片装修都很好。我要告诉你的是,图片上这片区域基本上都是八几年九几年的房子,而且很多住的都是年龄比较大的人群,跟我们爷爷辈差不多的,年轻点的也要50多了,他们都会选择这种装修风格吗?这显然不太可能。这就是中介行业的第二种营销方案,美化图片,把装修风格比较好的图片收集好,给网站房源配图,给客户留下比较好的第一印象。而且图片也不是要求装修越美越好,而是一定要比较贴近现实装修的,比较接地气的。用我们行业话来说就是要中国田园风格。

租房跟二手房都是一个道理,我就不另作解释了。

以上是我之前从业的一点小经验,希望能够帮助到你。

感觉有用就动动你的小手吧 --有文化的老顽童致谢

周晓:这几个问题,我一个个说明,先说最后一个,各中介公司为了抢夺有限的客户资源,会不遗余力地想出各种办法,发布你刚才所说的“钓鱼”信息就是其中一种手段。为了能够接触到更多潜在客户,不少中介公司会利用购房者“捡漏”心理,虚拟一些低价房源信息,用来“钓鱼”。

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但是现在五八对虚假房源的处罚越发严厉所以虚假房源相对少点了


如同诱饵一般,“钓鱼”房源信息极具诱惑力,价格低得让人眼热心跳,产生强烈的购买欲望。网站上的一些“钓鱼”房源信息描述则更加肆无忌惮,诸如“抄底价”、“急售”等等字眼随处可见。有业内人士估计,大概有九成左右网上低价房源信息是“诱饵”。

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那么为什么会有虚假房源呢

1、很多房源是很久之前发布的或者已经出售了的

房源这个东西时效性很强,三个月前的房价和现在的房价会差很多,如果发布房源卖了后没有删除,那么很早之前的房源也会被找出来。

2、中介公司以低价房来吸引客户

为了吸引买房客户,很多中介会发布底价房源,以此达到获取买房客户信息的目的,当你打电话过去咨询这个房子的时候,中介会告诉你已经卖了 但是有别的,然后约你看房。

3、房主涨价后网络未及时更新


这些房源信息的真实性并不高,它们存在的目的,主要是吸引购房者走进门店,或者打进电话进行咨询。只要与房产中介进行一次接触,他们就能够顺利获取购房者的电话,并掌握购房者需求信息,然后便是不停地推荐房源,频率是每个星期一到两次,如果被房产中介列为最高诚意买房等级的,推荐频率更高。

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那么五八上的房源该怎么筛选呢

1、个人房源比较靠谱

58同城里面个人房源大多是由房主自己发布的,中介公司房源获取的时候有很大一部分也是通过房产软件抓取的这类房源,所以这类房源相对比较靠谱,如果想做进一步的筛选可以点开房源后,查看电话,然后百度下这个电话号码还发布过别的房子吗,如果发的很多,那就是中介冒充。

2、看安选房源和置顶房源

此类房源都是收费的,所以准确性还可以

3、直接找本地大型连锁的中介看房

如果不排斥中介的话,可以找本地的大中介公司看房,一般本地大中介公司房源都比较多,而且价格比较准确。

关注我,

为你解答看房套路!!

让我这个规划买房的人来告诉你,里面有八成的是假的!

我坐标在天津,去年一直在从网上各种找房源,也找过几个比较大的房屋中介所。下面来谈一下自己的感受。

58上面发布的房屋信息,大多数都是中介发布的虚假信息,即使你选择分类找个人,那里面也有中介发的。对于他们来讲就是广撒网,多捞鱼。你看着这个房源不错吧,在系统里一聊就是告诉你有呢,要你联系方式。联系上了告诉你要么就是被预定了,要么就是卖掉了,他们那系统还没更改!然后不好意思啦吧啦吧啦一堆!问你想要什么样子的,有了合适的再告诉你看房啥的。我从58上面看过很多合适的房源,不仅仅是找多便宜多便宜的。那次和一个带看几次的中介聊天,他说呢,不用看网上发布的那些,都是各个中介为了吸引客户的,你看着不是一个发布者吧,其实就是一个人。而且,我确实验证了他的说法。

在这也劝告一下有计划买房的各位,最好的办法就是直接去我爱我家,链家一类的大些的中介所去寻找房源。毕竟信誉后期啥的都更靠谱一些。千万不要找当地的那种小中介,稍微出点差池就会赔不少钱。而且,如果贷款的话每个中介申办贷款的那人和银行那边的关系硬不硬也会有很大影响!

有9成都是假的!知道为什么基本都是假的吗?这里面大有文章哦,我不是做房地产的,但我因为买房卖房的事情,接触房地产这块已经快10年了。现在大部份平台上发布的房源信息都是假的,其目的有几个:

1.吸引眼球,房产中介故意把价钱标得比正常低10%左右,真正有买房意向的客户往往会被吸引到,然后主动联络他们,那多一个咨询就多一个机会吧。

2.公司的任务需要,很多房地产公司为了让销售人员动起来去寻找客户。公司会要求业务人员每个月新增多少个客户,甚至每天都有任务要求,必须要拿到客户联系方式。很多聪明点的业务员就会利用各大网络平台来发布虚假信息来吸引眼球,也就是通过上面第一点的方式来让客户主动联系他们。所以通常有需要的人看到特别便宜的房源后找到这些中介业务员时,业务员都会说房源是真实的,可以马上联系业主看房,然后让您提供联系方式给他,好让他跟业主约好以后通知你。当然他们是不会约到业主的,因为这房源是假的。他们一般会在第二天打电给你说房子昨天就卖了,现在有另外一套可以看,当然价格是肯定贵很多的啦。你得可能会拒绝去看,但没关系!他想要的只是联系方式和一次沟通机会。他成功了!新客户资料找到了!

3.这一点非常坏,大家要记住了,特别是想卖房的朋友!房地产中介故意把价格特别低的假房源发布出来,还有一个原因是为了卖房子的人。特别是年轻点的业主!现在很多80后想把房子放出来之前都会上各大平台去看看房源,想看看别人放多少钱。而中介们就是利用这一点,平台9成的房源价格都偏低,当业主看到这些价格以后,因为不懂内情,他们很多人就都认为市场上就是这个价了。然后业主们就会按这个价格去找中介帮他们放盘。结果大家应该能想到吧,如果价格放的足够低,有实力的中介会找人冒充买家,自己直接就接盘了。如果没这实力的中介,因为价格低,他们也能比较容易的找到买家。

以上几点是我研究到的几个方面,可能还有其他原因吧。反正告诉你,各大平台的价格基本都是假的,只能作参考,要真是想买房,还是要多加中介的微信!因为他们微信朋友圈发的房源才是真实房源哦!

以上内容希望对你有用吧!

我来回答这个问题,媒体在所有行业的影响真的很大!其实我想说什么呢?媒体在现金社会,已经不那么的单纯了!而且一般人儿仍然是那么好忽悠!而且现今社会人们宁可信其有不可信其无,也是跟风的状态。首先我是做二手房的,且谈不上什么老手,中流而已,58同城在二手房这方面确实做的在国内是第一,其他的搜房,贝壳,百姓,赶集等一批二手房平台,几乎被58垄断经营,前两年还出现了58成为被告,因为垄断……这里不详细说明了,总之是垄断经营,垄断经营的最大受害者,其实不是买方和卖方,而是中介公司,导致中介公司成本翻了5倍。但无论成本如何,中介公司在58同城登记的信息,基本还是符合实际的,大家可以换位思考,如果登记的信息不实,最大的名誉损失并不是58同城,而是中介公司,中介公司在一个地市的名誉不好也就意味着客户量的下降和房源质量的失信,那么像提问中所说的58同城虚假信息这种情况也就基本不存在了,也只是个别个人存在虚假发布,或者是房东价格不稳定,中介没及时了解,造成的个人认为存在虚假信息而已!现在的媒体虚虚实实,讲真的,作为中介人,服务行业难做,你们做媒体的也要诚实报道,认真做事,不要利益上脑,以话题来谋求利益,更多的要以人为本,深入了解某一流域再赚取流量!

58同城里的房价是真真假假让你很难分辨,老亮就层多次遇到假价格的房源,如此下去用的人就会越来越少了。据老亮调查,58同城里的新房源价格一般虚价标价的占多数,二手房还好一些,一般中介卖的房子假的价格多一些,房主的标价更可信一些。

其实每个中介公司都会囤积一大批客户,一旦出现低价房源,不用挂牌早就被业务员电话直接通知给这些诚意客户了,而且也能很快成交,因此一般不会挂牌出来。而且现在房源很难做到独家代理,因此对于那些低价房,各个中介公司都会争取在极短时间内把它推销出去,哪里还有时间挂出来等着客户上门?

《理财周刊》:

为什么要标假房价?

标假房价的一般有2种情况,一个是标高房价,一个是标低房价。那么这些中介或者其他人为什么要把房价标的那么高或者那么低呢?其实都是套路,下面老亮就挨个分析一下。

标高房价的人一般有新房的销售或者负责营销部门故意为之,他们会经常把房价不断的慢慢调高,目的之一是让经常关注的人误以为房价一直在涨。第二个目的是为了其他渠道的销售打掩护,你在看到其他渠道的低价房源的时候就会认为自己捡到了便宜,然后快速的成交。

标高房价的人和标低房价的人基本都是一个团队的人,他们把房价标低的目的是为了增加展示的机会,吸引和试探潜在客户。老亮曾经多次被低房价套路,老亮一直关注一个很不错的楼盘,看到过几次促销,价格相当优惠,每次老亮咨询的时候要么是特价房源已经卖完,要么就是价格是很久以前的忘记更新了,总之这个价是不会卖给你的。

因此日后再次碰到此类情形,当中介借口房子已经出售或者房东反悔不卖,转而进一步要求留下自己信息的时候,如果不想受到更多推销电话的骚扰,尽可转身而去。

壹 产介绍避重就轻

建议相关部门加大力度打击虚标房价的行为

其实很多城市都在打击虚标房价的行为,其中北京的力度最大,很多平台都被整改过,希望其它城市也来来管管这样的行为。

虚标房价是明显的恶意炒作行为,对很多有购房的需求的朋友造成了极大的误解。另外虚假标价非常浪费网友的时间,比如你看到一侧虚假信息,从联系到具体谈可能会浪费很长的时间。

另外避免骚扰的方法就是,在准备买房的时候,新注册一个电话号码和微信号,用这个电话来打,一旦买到房子或者决定不卖了,立刻注销,这样做既避免了耽误了正常的工作电话,又能够避免受到过多的骚然电话。

案例

说到电话骚扰,我的感触非常深,三个月前我把我的那套房子挂出去后,一个上午收到82个中介电话,问的内容都差不多,问我能便宜一点吗,问啥时候带客户看房方便,等等,直到那天中午我的电话被用完了电才罢休。

“什么叫满嘴跑火车,跟房产中介接触一段时间,你就会发现他们说的话就是如此。”跟房产中介打了一个多月的交道之后,周先生深有感触地说。

一般来说,中介问完了这些问题,就把房源信息发布到58和赶集上去了,所以当你看到多条信息,价格差不多,楼层一样,面积一样,发布的时间也一样,基本上就可以肯定是一套房源了。

考虑到日后要把小孩子送到好一点的学校就读,周先生打算先买好房子,以便及早把户口迁过去。选好学校之后,紧接着就把自己的需求告诉了附近的中介,让他们帮忙找一套合适的房子。

对于照片问题,你想,一般房东会允许82个中介第一时间跑过去看房吗,肯定不会,但是对于一般人来说,有照片的房源才会更加吸引人,所以中介为了懒省事,一般随便网上找些图片就挂上去,这也是没办法的事,所以对于照片不必当真。

很快就有中介来电称,已经找到合适他的房源。对方表示,旁边就是市场,非常繁华。看房时,中介还煞有介事地带着他在四周转了一圈,附近学校、公园、超市等等一应俱全,的确如中介所说,是个成熟的生活社区。然而入住之后周先生却发现,靠近市场并没有他想象的那么美好,每到夜市开张,高分贝的喧闹声便会让周先生心神不宁,呛人的烟气四处飘散让他根本没法开窗透气。而这些,看房的时候中介只字未提。

3

住在这样的房子里面,周先生心里有些窝火。凑巧有一天,中介又打电话过来了,只听他带着十分愧疚的语气表示,上次推荐的房子确实不怎么样,不过现在找到了一套真正符合他心意的房子,问周先生愿不愿意把房子卖了再买一套。听到这话,周先生哭笑不得。

如何找到真实的房源信息?

分析

笔者:那如何找到真实的房源信息?

房产中介在介绍时,一般只会“捡好听的说”。总结中介的做法,主要不外乎三种方式:第一种是报喜不报忧,即把一些不好的信息故意隐瞒不说,而买家听到的都是优点。比如南京近日就曾有购房者把中介告上法庭,原因是自己所购的婚房内发生过凶杀案,而中介却并未尽到如实告知义务。其实这种方式为房产中介所广泛使用。

周晓:对于真实房源信息来源,我一直以为是业主主动报到中介门店上的,然而当了中介之后,我发现,实际上一个中介门店靠业主主动上店报的信息只占总信息量的10%,90%还是靠中介人员从网上挖掘的,作为一个普通的客户,自己完全可以搜集,但是关键有两条:

第二种就是有意识忽略缺点,却把优点无限放大。有朋友告诉记者,自己在买房的时候就曾碰到过类似的情形,中介当时介绍说,他所看重的地方,日后肯定会通地铁。这位中介说得虽然没错,但利好兑现的时候,却距离买房时间已经过去了6年之久。强调优点并将其放大,主要是为了让买家只看到优点,而忽略缺点。

1、要有足够的时间和频率

更有甚者,房产中介甚至会换种说法,把缺点说成优点。比如上述案例中,明明朝向为西面,但中介却说成“可以欣赏落日余晖”。再比如把靠近喧闹的高架说成交通便利,把地处偏僻区域说成远离喧嚣,把价格贵的说成物有所值,等等。通过这种变通的说法,让缺点变得不那么让人无法接受。

要有足够的时间和频率,最好一天一次,不能懒。

点评

2、要有技巧

房产中介的主要职能为居间,其只有在撮合成交之后才能取得报酬,因此他们其实还要做一份重要的工作,就是努力把房源推销出去。而作为一般的购房者,有谁愿意购买一套存在瑕疵的住房呢?为了增加成功的概率,中介便不会主动暴露房子的缺陷,除非是购房者自己看出来,这对购房者来说是不公平的。对于房屋自身存在的一些缺陷,中介应该有所了解,并如实告知,让购房者自己作出决定。

要有技巧,对于58和赶集网,要会用。这里,我说一个设置,是关键。

有些房子在出售之前会进行装修,中介也能给出一套看似非常合理的解释。但碰到这种情况,则需小心谨慎,因为这种做法很有可能是为了掩饰住房本身的瑕疵,比如卫生间墙体出现渗漏以及有霉斑等。

一般我们搜集某一个小区的房源,赶集网所有来源的设置是“所有来源”,所谓所有来源就是中介房源加上个人房源,但是赶集等网站为了卖端口,通过各种手段,把中介房源放在前面数十页,在一个热门小区,你如果想找到个人房源必须翻完所有的页面才行,一般人不会这样办,而且一般非中介客户的房源存在时间只有半天到一天。因此你打的联系电话,90%可能性是中介。

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所以,对于一般客户,想直接找到房东房源,需要在筛选房源中,选择“个人”,这样找到所有房源,可能大部分就是个人房源了。

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但是,业主自己的房源,在赶集等网站的系统上,存在的时间很短,往往不到一天就被系统屏蔽了,所以自己想找真实的房源信息,就不能懒,只能靠天天去找,一旦找到赶紧保存备用。

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这里还有一个和房东联系的小技巧,一般一个房东在赶集上登记一个信息,马上会有N个中介给他打电话,电话不容易打进去,另外搞得他不胜其烦,甚至不接电话,即使接了电话也不会好好介绍房子情况,所以,你作为真正的买家一般不用急,等到晚上六点之后再打电话,这个时候一般中介都下班了,没有中介骚扰了,你再仔细问业主情况,先表明自己的身份是客户而非中介,一般人都会向你做详细的解答的。

《理财周刊》:

4

贰 装修房屋另有隐情

看房的注意事项

案例

笔者:看房的时候需要注意哪些情况?

准备结束单身生活的小林已经看了不少房子,由于资金有限,因此之前中介推荐的房子要么太小,要么太旧,一时间居然难以找到合适的房源。直到有一天,某中介公司的业务员带着非常兴奋的语气给他打来电话说:“我们这里刚刚有人挂了一套房子,已经装修过了,价钱也不是很贵,你快点过来看房吧。”

周晓:道行深一点的中介懂得如何提高推荐的成功把握,在全面了解并掌握客户的具体需求之后,恰好自己手头有类似的房源,但可能在某些方面与客户的要求有些差距,这时,有经验的中介业务员一般不会贸然带客户急于去看这套房,因为他们心里清楚,如果贸然行事,极有可能无法取得自己想要的结果。

求房心切的小林下班后马上与太太一起去看房,房间内家具、家电有八成新,而且室内被整饬一新,清新淡雅的风格,颇有情调。尤其是卧室贴上了全新的粉红色壁纸,在灯光的衬托之下,室内弥漫着一股不浓不淡恰到好处的香水味,氛围浪漫温柔之极。中介主动解释说,房东准备把房子装修好了之后自己住,但女儿出嫁之后全家人要住在一起,因此打算把房子卖掉,为女儿买大房子筹集一些钱。

这时候业务员会采取迂回战术,对看房次序作出很有针对性的安排。通常的做法是把公司内部被他们自己称之为“垃圾房”的积压房源拿出来,带着客户逐一察看。当然,这类房源的缺陷非常明显,要么因为靠近马路饱受噪音侵扰,要么房型布局极不合理等。对于这类房源,业务员也能给出比较合理的评价,基本认同客户提出的各种看法,有时候甚至还会主动“爆料”,指出客户没有看到的缺点。

这让林先生欣喜不已,真的以为自己撞了大运,于是毫不犹豫地当场拍板买了下来。买房过程非常顺利,两个月之后就搬了进去。住进去没多久,卧室里隐隐约约散发出一股淡淡的霉味,起初并没有在意,后来越来越浓,他赶紧找来懂装修的朋友帮忙查找原因,原来是与卧室仅一墙之隔的卫生间防水有问题。当他再次回头找中介的时候,对方却故作无辜状,说:“我哪里知道房子还有这毛病。”

对于业务员如此种种的做法,会加深客户对业务员的好感。但就在客户认为业务员真正是在替自己着想而心存感激的时候,眼见时机已到,他们会不动声色地拿出事先准备好的房源。正是因为前面做足了铺垫,当客户看到这套住房的时候,会突然产生莫名的好感,因此极易作出购买的决定。

分析

如何避免在买房过程中被房产中介牵着鼻子走?购房者事先一定要做好规划,即对自己所要购买的住宅有个清晰的认识,比如购房预算、面积、位置、楼层、住房新旧程度等等,可以先拟定一个标准,这样有助于自己挑选到符合条件的住房。而一旦中介在尝试通过一些手段来改变自己的看法时,也会因为“心里有数”而做到不为所动。

买房之前先装修,除了提高“卖相”之外,另外一个目的极有可能是为了掩盖瑕疵。

当然,作为购房者,也应该了解中介的迂回战术,当他们在不断让自己去看一些缺陷明显的房源之后,再突然推出一套不错的房子时,就要当心了。

也许会有人心存疑问,卖房之前为什么还要搭上一笔不菲的装修费。因为装修一次,少则三五万元,多则十几万元,这岂不是很不合算?有这样的想法并不让人奇怪,这种反常的做法的确让人怀疑。兵家有言,“将欲取之,必先予之”,意思是说,如果想要获取它,不妨先给予对方。不少房产中介深谙此道,明白通过预先给购房者一点好处,可以换得更多的收益。如一套市场价为120万元的老工房,如果房内装修太破旧,购房者的心理价位只能给到115万元甚至更低。而花费3万元进行一次简单装修,以市场价出售几乎不会有什么障碍。因此中介有时候会建议房东如此操作,尤其是对一些长时间挂牌而无人问津的老房子,通过此举可立即得到改善。这样操作原本无可厚非,但有些“歪嘴和尚”却专门把经往歪里念,一些原本存在瑕疵的房子,比如因为渗水而出现霉斑,就会通过粉刷墙体的方式来掩盖墙体开裂、楼顶裂缝等毛病。

另外房产中介在介绍时,一般只会“捡好听的说”。不外乎是报喜不报忧,即把一些不好的信息故意隐瞒不说,而买家听到的都是优点。第二种就是有意识忽略缺点,却把优点无限放大。比如郑州市这段时间地铁修的很猛,客户也比较重视地铁这个因素,中介往往只告知这个地方有地铁,但是距离真实地地铁口有多远,什么时候修建却不说。但是客户看房时间有限,了解情况有限,做出的判断往往有误导,一旦交了定金,木已成舟,就很难挽回损失了。

点评

如果一个普通买房客户,能够按照刚才的说的方法自己找房源,自己和房东联系,自己和房东谈,只用中介做贷款和过户手续,是可以省上很大一笔中介费用的。

当然,并不是所有经过装修之后再出售的二手房都存在瑕疵,但不可否认的是,通过装修来掩饰瑕疵的现象也并非不存在。因此购房者碰到这种情况之后,必须多一个心眼。除了向中介了解房东装修房子的目的,同时还要找机会亲自当面向房东了解装修的原因。如有必要,还要房东做出保证,诸如房顶漏水、卫生间防水等不存在问题等,这样才能做到万无一失。当然,如果有条件,还可以带上在装修方面懂行的朋友一起去看房,帮忙把把关。

来源:米宅

看房过程的安排也具有一定的迷惑性。一般情况下,中介会先带看较差的房源,购房者自然不会满意。做足了铺垫之后,中介就会不动声色地提出去看事先准备好的房源,有了比较之后,购房者自然会满意后者并愿意接受。

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《理财周刊》:

叁 看房次序暗藏玄机

案例

文先生至今仍感到不解,当初自己怎么就看上了那套房子,并差点买下来了呢?

文先生想改善居住条件,因此在出售旧房的同时,也开始着手寻找新房。某中介公司业务员表现得非常专业,很快就取得了文先生的信任,并经常为他出谋划策。于是自然而然地,文先生经常会应邀去看房。

在这位业务员最先带看的房源中,要么房型有问题,要么楼层不佳,反正都不能让他满意。有了这样三四次经历之后,该业务员突然表示,已经帮他找到了合适的房子。文先生前往看过之后发现确实如此,房型布局合理了许多,内部装修虽然有些陈旧,但并不过时,是他看过的所有房型中最为满意的一套,于是不免有些动心。

不过当他与妻子一起再次看房后,却发现自己第一次有些粗心大意了。妻子发现,这套房子的卫生间为暗间,只有一个小小的通风处,通风状况不佳,气味难以散发;同时两个卧室正对门,私密性存在缺陷。

分析

难道是文先生看不到这些缺点吗?并非如此!让他一时间失去应有的判断力是有原因的,这其中与中介的推销手法有着极大的关系。

道行深一点的中介懂得如何提高推荐的成功把握,尤其是准备实施“精准打击”的时候,会更加注重推销方式。在全面了解并掌握客户的具体需求之后,恰好自己手头有类似的房源,但可能在某些方面与客户的要求有些差距,这时,有经验的中介业务员一般不会贸然带客户急于去看这套房,因为他们心里清楚,如果贸然行事,极有可能无法取得自己想要的结果。

这时候业务员会采取迂回战术,对看房次序作出很有针对性的安排。通常的做法是把公司内部被他们自己称之为“垃圾房”的积压房源拿出来,带着客户逐一察看。当然,这类房源的缺陷非常明显,要么因为靠近马路饱受噪音侵扰,要么房型布局极不合理等。对于这类房源,业务员也能给出比较合理的评价,基本认同客户提出的各种看法,有时候甚至还会主动“爆料”,指出客户没有看到的缺点。

对于业务员如此种种的做法,会加深客户对业务员的好感。但就在客户认为业务员真正是在替自己着想而心存感激的时候,眼见时机已到,他们会不动声色地拿出事先准备好的房源。正是因为前面做足了铺垫,当客户看到这套住房的时候,会突然产生莫名的好感,因此极易作出购买的决定。

点评

如何避免在买房过程中被房产中介牵着鼻子走?购房者事先一定要做好规划,即对自己所要购买的住宅有个清晰的认识,比如购房预算、面积、位置、楼层、住房新旧程度等等,可以先拟定一个标准,这样有助于自己挑选到符合条件的住房。而一旦中介在尝试通过一些手段来改变自己的看法时,也会因为“心里有数”而做到不为所动。当然,作为购房者,也应该了解中介的迂回战术,当他们在不断让自己去看一些缺陷明显的房源之后,再突然推出一套不错的房子时,就要当心了。

卖方以“到手价”挂牌,已成为常见方式。买家碰到“到手价”情形时,一定要根据房产的实际情况来进行重新评估,计算出其总价款,并与类似的房源进行对比,以便确定售价的高低。

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《理财周刊》:

肆 “到手价”买家要当心

案例

毕业之后留在上海发展的“新上海人”小陈准备买一套小房子自住。考虑到自己的承受能力,同时也要方便上下班,他把外环线附近的地铁房列为首要目标。经过一番考察,看中了两套类似老工房的房源,面积都在60平方米左右,区别在于其中一套挂牌价为125万元,而另外一套则为129万元。

虽然没有指望能够捡漏,但小陈还是心仪实惠一点的房子,于是他选中了报价125万元的房源。于是在中介的安排下,小陈带上两万元的现金,准备交付定金。在等房东前来收钱的过程中,业务员告诉他,房东约定的是“到手价”,即税费全部由买家承担。业务员同时告诉他,目前绝大多数房东都采用这种方式挂牌,即使不这样,也会把税费计算在房价中转嫁给买方。

小陈询问了另外一套挂牌价为129万元的情况,却发现这套房子已满5年,不必承担营业税和个税,于是他粗略估算了一下,购买后者其总价款还要低一些,于是他当即表示购买另外一套。

分析

从表面上看,购房时间是否已满5年,与购房者之间并无直接关系。因为即使未满5年,也是由房东来承担房产营业税和二手房买卖个人所得税。但由于“到手价”的出现,这种关系完全发生逆转。

所谓“到手价”,就是指不包括交易中产生的各项税费及中介费的卖方净到手价。在这种情况下,由买方来承担本应由卖方支付的各项税费及中介费。简而言之,到手价就是在交易完成后,卖方所能得到的全部款项。这样看来,如果约定的是“到手价”,那么,买方的购房支出就要包括合同成交价、买方承担的各项税费、卖方承担的各项税费、买方承担的中介费、卖方承担的中介费。在当前市场,由于房价并不上涨,因此有很多房东都与中介约定“到手价”方式。

由此看来,在报价相同的情况下,购房时间是否超过5年,对买方的购房支出会产生巨大影响。如果未满5年,根据当前相关政策规定,需要承担相当于总价6.5%左右的房产营业税和二手房个税,以上文中报价125万元的物业来计算,这两项税费开支共81250元。如果再考虑双方的中介费以及契税,购房总价款达近137万元左右。但如果购买报价为129万元的房子,不必缴纳房产营业税和二手房个税,仅中介费和契税,总价款约134万元左右。两厢对比,买后者更合算。

点评

目前到手价形式非常普遍,几乎所有的挂牌价都是如此。因此对买方来说,对房产中介公司计算出来的税款一定不能偏听偏信,最好查阅一下相关规定,再到房地产交易中心去了解一下,把计税依据和计算比例弄清楚,同时了解哪些税费需要支付,哪些已经免除,以免在过户交税时与自己的预期不一致。同时,为避免产生歧义,应当在合同中对“到手价”不包括哪些费用作明确限定,并详细写明,以免产生不必要的纠纷。另外,在选择房源时,面对两种报价不同的房源,可根据实际情况先行估算一下购房总成本,而不只是单纯看报价。

无论是中介公司门店的玻璃橱窗上,还是网站的房源信息中,总能找到报价十分诱人的信息。这些原本子虚乌有的房源信息,其实是用来“钓鱼”的,其功能就是让购房者主动走进门店,或者打电话过去咨询,以便让业务员有机会接触到更多的潜在购房者。

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《理财周刊》:

伍 低价房源多为“钓鱼”

案例

看了一圈房子下来之后,廖先生心中产生了这样一个疑问,为何看起来很便宜的房子都被卖掉了呢?

买房那段时间,廖先生几乎搭上自己所有休息时间。周末的时候,他就拉着女友四处不停看房,下班之后则还要在网上搜寻。慢慢地,他对自己所考察的区域内房价有了一个整体认识,很快就能一眼看出哪些房子报价比较实惠。

每次他都专门挑那些价格很实惠的房源,但到头来却发现总是扑空。在中介门店,业务员的答复都是千篇一律:“不好意思,这套房子最近刚刚成交,我们还没来得及把那条信息撤下来。要不您先坐坐,我帮您找找别的房子。”接下来便是规定套路,留下电话、姓名,以及具体要求,然后再推荐房源,但报价都要比廖先生看到的那套高出一成左右。在网站上找到的低价房源同样也“无房”,业务员随便找些理由搪塞之后,紧接着也会很客气地表示,他们公司其实还有很多类似的房源可供选择,进而要求廖先生留下联系方式。类似的情形碰得多了,廖先生渐渐明白了,这些低价房源根本不存在,中介发布这些信息是另有所图。也正如他所料,在其后很长一段时间里,凡是留过电话的中介公司,隔三差五会“问候”他一次。

分析

目前市场交易状况相对比较低迷,各中介公司为了抢夺有限的客户资源,会不遗余力地想出各种办法,发布“钓鱼”信息就是其中一种手段。二手房市场的确有机会“捡漏”,但可遇不可求。为了能够接触到更多潜在客户,不少中介公司会利用购房者“捡漏”心理,虚拟一些低价房源信息,用来“钓鱼”。如同诱饵一般,“钓鱼”房源信息极具诱惑力,价格低得让人眼热心跳,产生强烈的购买欲望。网站上的一些“钓鱼”房源信息描述则更加肆无忌惮,诸如“抄底价”、“急售”等等字眼随处可见。有业内人士估计,大概有八成左右网上低价房源信息是“诱饵”。

这些房源信息的真实性并不高,它们存在的目的,主要是吸引购房者走进门店,或者打进电话进行咨询。只要与房产中介进行一次接触,他们就能够顺利获取购房者的电话,并掌握购房者需求信息,然后便是不停地推荐房源,频率是每个星期一到两次,如果被房产中介列为最高诚意买房等级的,推荐频率更高。

点评

有业内人士私底下表示,其实每个中介公司都会囤积一大批客户,一旦出现低价房源,不用挂牌早就被业务员电话直接通知给这些诚意客户了,而且也能很快成交,因此一般不会挂牌出来。而且现在房源很难做到独家代理,因此对于那些低价房,各个中介公司都会争取在极短时间内把它推销出去,哪里还有时间挂出来等着客户上门?因此日后再次碰到此类情形,当中介借口房子已经出售或者房东反悔不卖,转而进一步要求留下自己信息的时候,如果不想受到更多推销电话的骚扰,尽可转身而去。

中介如果想要打压房东的价格,继而以较低的价格快速出手赚取中介费用,他们会配合作战,如组织“托”或借他人之口,接连挑刺。该手法在中介准备收购房产时,用得尤其频繁。

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陆 挑刺房客部分是“托”

案例

因为业务发展,老张准备搬离他现在居住的城市。考虑到搬回来的可能性已不大,于是打算卖掉这里的房产。

老张在一家房产中介公司挂了牌,作价160万元。考虑到这家公司规模不小,积累的客户不少,加之在业务员劝说下,老张很爽快地与他们签订了独家代理协议。也正如老张所料,刚刚挂牌出去,就开始有人看房。不过让老张始料不及的是,几乎所有人在看房之后,都表示挂牌价过高。有一个周末,家里接连来了4拨购房者来看房,每一拨人在看房的时候都挑出不少毛病,比如装修太久、卧室面积偏大、朝北房通风状况不佳等等,甚至有人连厨房瓷砖颜色都不放过,评头论足一番。

当越来越多的人在不断挑刺找毛病的时候,老张心里面开始怀疑起自己的判断,是不是价格定得有些偏高了?就在他有些拿不定主意的时候,中介公司打来电话说,有一个客户想以152万元的价格买他的房。眼见房子在短短几天内,就要缩水8万元,老张自然不甘心,但他又有些吃不准,160万元的价格到底是不是合理?左右为难之际,中介开口了:“要不我跟买家再商量商量,双方各让一步,155万元,你看如何?”接连被压价的老张基本接受了这个价格,于是双方很快就达成了交易。

分析

这是一种非常经典的砍价手法,并非中介独创,但已被他们“活用”。

为了迫使房东让价,中介公司会组织一些“托”,比如公司的同事,或者亲戚朋友等,当着房东的面不停地挑刺。这些“托”的目的就是当着房东的面使劲挑刺,让房东逐渐感觉自家房子确实毛病多,不值那么多钱。在这样一番疲劳轰炸和心理暗示下,房主也会逐渐把价格降下来。

即使没有“托”来帮忙,房产中介甚至可以借购房者之口来达到挑刺的目的。比如他们在带看之前,明知购房者意愿不是很强,于是有意透露一些对目标对象不利的信息,诸如房型、楼层方面的问题。而在带看过程中,他们又会慢慢引导购房者自己把不好的地方说出来。等购房者离开之后,中介更会添油加醋地把购房者的话转述给房东听,以起到打压房价的目的。

也许会有人提出疑问,房价卖得越高,中介佣金收益不是越高吗?其实,这里面涉及到一个时间成本问题,对于房产中介而言,他们希望市场交投活跃,这样才能赚取更多的佣金,而不是靠把房价卖得更贵来多赚几百上千元。多做几单生意比帮房东卖出更高的价格会赚得更多,因此他们肯定愿意选择前者。

点评

采用这种手法迫使房东降低房价,主要有两大目的,其一是便于自己快速售出这套住房,以赚取佣金;另外一种可能就是压低价格之后自己收购,然后以更高的价格出售,以赚取更多的差价。为了规避这种情形,房东在挂牌之前,要对市场有个比较全面的认识,以确定自家房产的市场价水平。同时,也可以考虑在多家公司挂牌,听取更多市场反馈。如果挑刺的声音仅仅来自一家公司,这极有可能是他们准备实施压价策略了。

为了尽快促成交易,中介公司会编造一些理由,诸如其他人也喜欢这套房源等等,有些甚至还让同事或者朋友配合“演戏”。购房者尽可不为所动,因为在交投状况并不是很火爆的情况下,争抢房源的情形难以出现。

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柒 业务员都会“攻心术”

案例

刘女士至今都没有想得太明白,当初为何就如同鬼迷心窍般,硬是心急火燎地把这套房子给买下来了呢?

由于第一套房子是一套只有40平方米左右的一室户,因此家中添丁之后便显得有些拥挤,换房成为必然。经过多次看房之后,刘女士对其中一套靠近知名中学的房子比较感兴趣,看房之后在中介面前流露出了好感。当然,这套房子也有一些地方让刘女士不是很满意,就是这套住房楼层较低,受树木遮挡,采光受到影响,一到下午,南面房间便会昏暗下来。于是刘女士并未明确表态。

第二天,中介打电话询问刘女士是否已经考虑清楚。在交流过程中,业务员“好心”提醒她说,自己刚刚看到新闻上说,最近房价又涨了一点点。挂断电话之前,业务员还很略带歉意地说:“不好意思,有个客户过来签合同了,我稍晚些时候再打给你。”刘女士自己的确也看到过类似的新闻,她心里面开始有些担心,房价会不会再涨呢?

当天晚上,刘女士又接到了中介的电话,对方很急切地告诉她,自己刚从另外一家中介公司朋友那里得到消息,也有人看中了那套房子,如要想买到房子得先于别人付定金。业务员还说,房东准备提价,是自己做了很长时间的思想工作,才同意以原价卖给她。一来担心房价再次上涨,还担心被别人“抢走”,刘女士马上答应了下来,第二天一大早就把钱送了过去。

分析

房产中介善用“攻心术”,他们往往会凭空捏造事实,给购房者增添压力,以便促成交易。

一般情况下,在与中介业务员接触过程中,他们会观察购房者,并通过聊天等形式来了解购房者对房源的态度。一旦购房者表露出比较强烈的意愿,他们就会找到应对之策,让购房者快速作出决定。比较直接一点的做法就是打电话给购房者,表示已经有其他人看了房,也很满意并准备付定金,如果想要得到这套房子,唯一的办法就是抢先付定金。这种办法对于一些意向原本比较强烈的购房者很有效果。

而对付那些有意向、但尚在犹豫过程中的购房者,仅靠一通电话,作用可能不会很明显。不过房产中介也有办法,接连编造好几个故事,然后逐一说给购房者听,以扰乱购房者心神,失去判断力。为了让“攻心术”发挥最大效果,中介有时候甚至还会演戏,比如专门挑人多的时候请购房者过来看房。

点评

中介的“攻心术”主要针对有意向的购房者,这提醒购房者,在看房过程中尽量不要先亮出自己的底牌,以免失去主动权。在现阶段,楼市买卖趋于平稳,市场中可供选择的房源还是比较多,所以可以慢慢挑选,不必心急。即使是遇到自己满意的房源,也可先不动声色,伺机而动。一般情况下,除非价格非常合适,在现阶段也不大会出现多个购房者争抢一套房源的情形。当然,购房者有必要掌握一些识破中介“攻心术”的技巧,如中介借口有人要买,但却说不出具体的情况,则很有可能是他们随口编造的理由。

房产中介“吃差价”是行业最大顽疾,仍未消除。中介公司一般会通过与卖方签订《全权委托公证》协议,然后支付部分房款,并约定尾款延后支付的方式。此后便以高于协商价格售出房产,获得差价收益。

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捌“吃差价”是惯用伎俩

案例:

因为追加投资需要,急需资金的王先生准备把自己一套老房子卖掉。于是他找到一家房产中介公司,双方协商以80万元的价格挂牌出售。中介得知王先生出售房产的目的是为了筹钱,于是提出可以预先支付一笔资金,但前提是他得跟公司签订一份包销协议,以确保独家代理。而且中介还信誓旦旦地保证,两个月之后一定能够拿到全部房款。王先生认为这个办法可行,一来可以提前取得一笔资金用于公司周转,而且还能在两个月之后得到全额房款,于是他采取了中介公司的建议。

中介也很爽快,很快就向王先生支付了25万元的首付款,同时给出了非常“贴心”的建议,即再签订一份《委托协议书》并进行公证,这样以后所有买房事宜均由中介公司免费代劳,而他只要安心等到最后一笔购房款到账。此时,已经充分信任中介的王先生当然是言听计从。两个月之后,王先生如愿拿到了所有购房款,眼见自己的卖房过程如此轻松惬意,王先生认为其服务周到而在熟人中间说了这家公司不少好话。但一次偶然机会,王先生对这家公司的态度发生了180度的转变。在一次聚会中,有朋友告诉他,自己的一个同事以92万元的价格买了他的房子,王先生心里顿时五味杂陈。

分析:

中介“吃差价”曾经是二手房市场上比较普遍的现象,业界曾有这样一句话,“半年不开张,开张吃半年”,说的就是房产中介通过“吃差价”的方式,一次赚取相当于半年或者几年的收入。再到后来,随着买卖双方防范意识增强,“吃差价”的难度有所增大。不过道高一尺、魔高一丈,很难完全杜绝这种现象。

吃差价主要有两种方式,其一是见到采用委托代理、抬价销售的方式,尽量撇开房东,中介直接与买家接触完成交易。这样,中介就有机会以高出挂牌价的价格将房产售出,并将高出部分中饱私囊。其二则是介入交易、直接倒手,牟取差价。如果中介看到有报价极低的房产,便会找机会自己先收购下来,仅需支付一笔定金或首付款,然后自己作为卖方再转手以高价卖出,获取中间差价。当然,这种手法在房价快速上涨时期比较常见,此外税费负担也不重,因此有不少房东会发现自己居然把房子“卖”给了中介业务员,就是这个道理。不过现阶段,在京沪深等一线城市,由于房价涨幅较小,而且税费很重,这种手法已不多见了。但在一些房价仍然处于上涨过程中的二、三线城市,这种情况还是存在的。

点评:

中介“吃差价”,一来是由于买卖双方疏于防范,二来也是因为房价上涨较快,给中介留下了操作的空间。其实,只需买卖双方多长一个心眼,彼此间多沟通一下,就完全可以避免这种情况。

为了防止被中介“吃差价”,买卖双方应该做到“透明交易”,即签订服务协议时,要看清中介服务协议内容,对于委托代理情形多留一个心眼,其次在商谈房价时也要做到公开,此外签约应是三方在场,买卖双方再次核对房价。

文前提要:定金原本只是作为一种担保方式,但却被中介公司当成要挟买卖双方的工具。在定金上面,中介做到了“两手抓”,一面催促买家赶快交钱,另一面则让卖家过来取钱。只要一个交了钱,一个收了钱,就被“套牢”了。

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《理财周刊》:

玖 定金套牢买卖双方

案例

邱女士碰到了一件怪事,中介曾亲口告诉她付了定金之后无法反悔,但没过两天却又通知她取回定金,这到底是怎么一回事呢?

邱女士看中一套地铁房,准备买下来给儿子当婚房。中介告诉她,这套房子不少人喜欢,如果诚心想买,最好是先付定金。于是邱女士付了3万元,由中介代为转交给卖家。当天晚上,邱女士跟儿子提起买房的事,但儿子表示他跟女友对另外一套房子更加满意,所以不打算买邱女士看中的那套。第二天一大早,邱女士赶紧给中介打电话,表示不想买那套房,要求退回3万元的定金。但中介冷冰冰地告诉她,付了定金之后如果反悔,定金要被没收。眼见定金要不回来,百般无奈之下,只好去做儿子的工作。

第三天,邱女士办事路过中介公司的时候,在门口碰到了房东,于是自然谈到了买房的事,房东告诉邱女士,自己并不是很着急出售这套房子,但经不住中介的软磨硬泡,这才过来把定金拿了。邱女士这才明白,几天前中介说定金不能退,不过是在诓自己。

分析

买家付定金,卖家接受定金,这是房产中介最乐意看到的情形。房产中介一般通过定金的方式来套牢买卖双方。

当然,从规范买卖双方信守承诺角度出发,定金的作用是积极的。在我国定金在《担保法》的定义是债的一种担保方式,在《合同法》的定义是承担违约责任形式之一,其基本法律性质是违约定金,并具有担保合同履行的性质。在合同不履行时,适用定金罚则:即交付方违约的,无权收回;接受方违约的,应双倍返还。

但二手房市场中存在“定金陷阱”一说,主要是因为房产中介利用定金来要挟买卖双方。如果买方付了定金,即使并未及时交给房东,或者退一步说,房东还在犹豫过程中并未收钱,买家也已经取不回那笔钱了。

对付卖家,中介也有的是办法。如果卖家犹豫不决,中介就会以对方的确诚意要买为由,劝说卖家接受。有些甚至还误导说,如果真的不想出卖,大不了想办法退钱,也不会损失什么。但一旦卖家收了钱再反悔,中介立刻会露出另一副嘴脸。

此外,房产中介还能把定金玩弄于股掌之中。如果有买家付了定金,但中介发现有人愿意出更高的价钱,或者可以赚到更多差价,中介会撺掇卖家赔钱违约,按照行规退一赔一,如收了3万元的定金,则应该退回去6万元。按理说,违约金应该全部交给买家,最多收取相应的服务费,但少数中介会想法设法把这笔钱扣下了,中饱私囊。

点评

定金极易让自己陷入陷阱,因此买卖双方应该慎重对待定金。对于买家而言,在支付定金之前有必要考虑成熟之后再作决定,而不能仓促行事。卖家也不要轻易听信中介的“定金可退”的说法,因为一旦收了钱之后,中介也有的是办法让卖家被他们牵着鼻子走。当然,我们需要提醒的是,对于买卖双方而言,要讲究诚信,遵守市场交易游戏规则,交易达成之后就一定要履行,如果反悔当然要接受相应的惩罚。

中介合同的陷阱很多,主要表现方式就是约定买卖双方应该承担的违约责任,而对自身所提供的具体服务内容、违约责任提得很少。不仅如此,还会设立规避责任条款,以便把自己的违约风险降到最低。

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《理财周刊》:

拾 中介合同陷阱何其多

案例

项先生被中介公司告上了法庭,原因是他并未按照合同约定支付相应的佣金。

一年前,项先生与某中介公司签订了一份中介合同,表示愿意接受对方服务并支付佣金。在签订合同的时候,项先生看到中介公司提供的合同文本比较简单,尤其是服务内容方面,涉及甚少。项先生当时还曾提出异议,认为应该补充一些与服务有关的内容进去,以免日后发生纠纷无从对证。但该公司经办人员表示,公司墙上贴有工作流程,从看房到协助办理贷款、过户等手续,直到最后交房,这就相当于具体服务内容。而且工作人员还拍着胸脯向他保证,如果没有过户,中介公司不会收取任何费用。

但事情的发展却大大出乎项先生的意料。在卖家交房之后项先生却发现,对方并未把户口迁出。于是项先生要求中介公司来解决这个问题,但对方以暂时找不到落户的地方为由对他的要求不予理睬。于是项先生拒绝支付最后一笔1万元的佣金,并要求解除买卖合同。但中介表示,签订房屋买卖合同之后,就应该支付佣金,因此认为是项先生违约在先,故把他告上了法庭。

分析

中介合同本来就是约束中介公司自己和买卖双方的,各方的权利和义务应该是对等的。但由于合同文本均由中介公司提供,合同隐藏着许多陷阱,对买方和卖方来说,可谓是毫无公平可言。

最常见的陷阱是,中介公司出具的合同中,绝大部分是针对买卖双方的责任,比如列明买家、卖家违约之后需要承担怎样的责任,需要支付多少违约金等。而对于自己需要提供哪些服务项目,自己违约之后需要承担怎样的责任等等,则只字不提。

更加让人无法接受的是,中介合同中往往还设定了许多规避责任的条款。比如,中介有义务告知购房者房屋的状况,诸如房屋是否存在漏水等瑕疵。但有的中介合同中却写明“该物业以现状售予买方……”。但问题是有些瑕疵只有等到入住之后才能发现,比如漏雨、下水堵塞等。但此时发现问题再回头找中介,已经为时晚矣。

对于普通购房者而言,一辈子也仅仅只有一两次购房经历,跟中介打交道的机会少之又少,因此根本无法摸清中介合同中的门道。而中介公司在要求买方和卖方签字时,也表现得很随意,似乎只是走个过场而已。但一旦发生纠纷,这份协议便对买卖双方很不利了。

点评

买卖双方在签订合同时,最好把和中介有关的条款写入合同中,同时还要注意合同中隐藏的陷阱。在购房过程中,千万不能急躁,也不要忙于签字,一定要将各个条款看清楚了再签字,不明白的地方一定要预先指出来,并进行修改,避免日后的麻烦。买方和卖方不应只注重房屋本身的价格,还要设定条款就中介的责任和义务约定违约责任。一旦中介违约,买方可据此来主张权利,要求赔偿。鉴于一般购房者对法律不是完全了解,建议购房者在购房过程中聘请专业律师进行谈判、沟通和把关,避免日后纷繁复杂的纠纷。

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